Перепланування квартири під ключ

Сучасне житло все частіше потребує адаптації під нові потреби: відкриті простори, більше світла, зручне зонування.
Саме тому перепланування квартири під ключ стало одним із найпопулярніших запитів серед власників як старих квартир, так і новобудов.

Але перш ніж починати ремонт, важливо знати — не всі зміни можна робити без дозволу.

У яких будинках можливе перепланування

Майже у кожному житлі можна провести певні зміни, однак правила залежать від типу будинку, його конструкції та року побудови.

1. Панельні будинки (хрущовки, дев’ятиповерхівки радянського періоду)

У таких будинках більшість стін є несучими, тому вони беруть участь у підтриманні міцності конструкції. Зносити або навіть частково руйнувати ці стіни без дозволу заборонено. Допускається демонтаж лише внутрішніх перегородок, які не несуть навантаження, наприклад між кухнею і коридором.

Перепланувати хрущовку можна, але тільки після технічного обстеження та узгодження проєкту з фахівцями.

2. Монолітно-каркасні новобудови

Це найзручніший тип житла для перепланування. У таких квартирах несучими є лише зовнішні стіни та колони, тому внутрішній простір можна адаптувати під будь-який стиль життя. Можна об’єднувати кімнати, змінювати форму коридору чи розширювати кухню — головне не чіпати колони й несучі елементи.

3. Цегляні будинки старої забудови

Тут ситуація змішана: деякі стіни несуть навантаження, а деякі — лише зонують простір. Щоб зрозуміти, які стіни можна демонтувати, потрібно мати технічний паспорт або план БТІ, де вказано, які конструкції є несучими.

Чому важливо мати план квартири з позначенням несучих стін

Перш ніж розпочинати будь-яке перепланування, необхідно мати актуальний технічний план квартири, розроблений БТІ або архітектором. Саме він є основою для будь-яких змін, адже дозволяє точно визначити, які стіни є несучими, а які — перегородками.

На плані позначаються:

• несучі стіни — це головні елементи каркасу будинку, які утримують плити перекриття й забезпечують стійкість усієї конструкції. Їх демонтаж або навіть часткове руйнування без проєктного дозволу категорично заборонено;
  
• ненесучі перегородки — внутрішні стіни, що розділяють простір квартири на окремі кімнати. Саме їх можна змінювати, пересувати або прибирати без шкоди для будівлі (але з урахуванням технічних умов і комунікацій).

Важливо: навіть якщо стіна здається тонкою, це не означає, що вона не є несучою. У старих будинках і хрущовках частина міжкімнатних стін може бути опорною, тому візуальна оцінка — не показник.

Навіщо потрібен план з точним позначенням конструкцій

1. Безпека будівлі. Неправильно визначена несуча стіна може призвести до утворення тріщин, перекосів підлоги чи стелі, або навіть обвалу.
2. Юридична відповідальність. Згідно з Житловим кодексом України та Законом “Про регулювання містобудівної діяльності”, втручання у несучі конструкції без дозволу є порушенням будівельних норм і може призвести до адміністративного штрафу або обов’язку відновити стіну за власний кошт.
3. Точність проєкту перепланування. Знання, де проходять несучі та технічні стіни, дозволяє правильно розробити дизайн і конструктивне рішення — без ризику зсунути вентиляційні шахти, стояки чи газові труби.
4. Оптимізація бюджету. Наявність точного плану дозволяє заздалегідь оцінити обсяг робіт, вартість демонтажу, зміцнення або нових перегородок.

Чи потрібно узаконювати перепланування

Так. Згідно із законодавством України, будь-яке втручання в конструкцію квартири або інженерні системи потребує погодження. Деякі роботи можна виконати без дозволу, але значні зміни — лише з узаконенням.

Що можна робити без дозволу

Якщо ви прибираєте не несучу перегородку, переміщаєте меблі або оновлюєте інтер’єр без втручання у конструкції — такий ремонт не потребує погодження. Також не потрібно отримувати дозвіл на заміну сантехніки або встановлення нових дверей, якщо це не впливає на інженерні мережі.

Що потрібно узаконювати

Якщо ви плануєте:

• знести несучу стіну або її частину;
• зробити дверний проріз чи арку у несучій стіні;
• об’єднати кухню з кімнатою, якщо є газ;
• перенести кухню або санвузол;
• приєднати балкон до житлової кімнати.

Усі ці дії вимагають дозволу, технічного проєкту та узгодження з контролюючими органами (ДАБІ, БТІ).

Усі зміни, що стосуються конструкцій чи комунікацій, потрібно узаконювати до початку робіт або оформити постфактум через технічний висновок.

Законодавчі норми, які регулюють перепланування

В Україні перепланування житлових приміщень регулюють кілька основних документів:

1. Житловий кодекс України, стаття 152 — дозволяє власнику змінювати планування квартири за умови, що це не порушує цілісність будинку й права інших мешканців.
2. Закон України “Про регулювання містобудівної діяльності” №3038-VI, стаття 34 — описує порядок повідомлення органів державного архітектурно-будівельного контролю при проведенні робіт.
3. Державні будівельні норми (ДБН В.2.2-15:2019 “Житлові будинки. Основні положення”) — визначають допустимі зміни планування та технічні вимоги до реконструкцій.
4. Постанова Кабінету Міністрів України №406 від 07.06.2017 р. — містить перелік будівельних робіт, які можна виконувати без дозвільних документів (наприклад, косметичний ремонт або демонтаж перегородок, що не є несучими).

 Тобто, якщо зміни не зачіпають несучі конструкції, узаконення не потрібне. Але якщо планується будь-яке втручання у структуру будівлі — дозвіл обов’язковий.

Як проходить перепланування квартири “під ключ”

Команда Будегуд забезпечує повний цикл робіт — від ідеї до готового результату. Наш підхід передбачає не лише ремонт, а й комплексну юридичну та технічну підготовку.

У процес входить:

• виїзд інженера та обстеження об’єкта;
• аналіз конструктивних елементів і комунікацій;
• створення нового планування та дизайн-проєкту;
• розробка технічного висновку для узаконення;
• проведення всіх ремонтних робіт і здача квартири під ключ.

Ми працюємо з різними типами житла — від старих хрущовок до новобудов бізнес-класу, гарантуючи безпечне, законне та продумане перепланування.

Порада від Будегуд

Перед початком будь-яких змін завжди консультуйтесь із професіоналами. Навіть якщо плануєте просто прибрати перегородку — перевірте, чи не є вона частиною конструкції.
Неправильно виконане перепланування може стати причиною штрафів, відмови в реєстрації права власності або проблем під час продажу квартири.